尊敬的NAEYC成员:
NAEYC战略方向的启动为我们的会员模式带来了大量投资,并取得了回报。我们的会员在过去的一年里增长了超过18% !我们很高兴您发现了成为最大的幼儿协会成员的价值。
因为您是我们的会员,我们希望直接与您沟通我们国家理事会就我们的战略房地产计划做出的一项重要决定。NAEYC是位于华盛顿特区1313 L St NW的一栋建筑的所有者和房东,该建筑于2006年购买,部分由NAEYC占用,并出租给2.5层的租户。该建筑是NAEYC最大的财政资产。
每年理事会讨论的时候都会提到建筑物的所有权和位置。因此,在2017年,理事会和执行领导层聘请了一家商业房地产公司进行战略房地产分析。这种类型的分析旨在评估当前华盛顿特区的市场状况,评估当前建筑的维护和改造需求,更好地了解当前空间设计的优点和缺点,并评估NAEYC的愿景、使命、战略方向和建筑所有权之间的关系。该分析包括定性和定量分析,并包括100%参与的员工调查。
调查结果包括以下总结结果:
- 理想与使命: NAEYC的愿景和使命是大胆而重大的。在过去四年中,在技术升级、招聘和留住高素质员工、重新设计商业模式(即会员、附属机构、出版和认证)、营销和传播以及通过各种途径推进实质性的公共政策议程等方面进行了大量投资ag亚博app
而且美国的早期教育.我们的建筑和空间需求并不独特,而是典型的办公空间,有利于有效利用和跨部门协作。我们的战略方向设计需求本身并不需要建筑所有权,作为业主也不会进一步推进我们的战略方向。我们的员工要求适中,优先考虑靠近公共交通、足够的停车位和有利的空间设计。
- 房地产市场:在NAEYC买下这栋大楼的时候,许多非营利组织和协会都拥有自己的大楼。然而,在2009年经济衰退之后,华盛顿特区市中心的写字楼市场开始疲软,租赁条款和特许经营方案对租户来说变得非常有利。许多非营利组织正在利用这一动态,主要将资产出售给那些希望将土地改造成标志性办公空间的开发商,并以诱人的租金和优惠条件进行长期租赁。购买价格很高,而租赁条件极其苛刻。这使得拥有自己建筑的非营利组织能够获得积累的股本,并将其用于其他比房地产更具流动性的投资,并/或将部分或全部收益用于其使命。例如,美国大学妇女协会、儿童保护基金、全国总检察长协会、全国广播协会、大华盛顿家庭事务协会、房利美和美国道路和建筑商协会。
- 财务及风险分析:考虑因素包括建筑资产的大幅增值、延期维护、如果NAEYC要维持当前位置的翻修成本以及与租赁空间相关的成本。进行了12年的分析,虽然12年后的财务底线几乎相同,但NAEYC将需要投资更多的资产,并产生额外的债务服务来维持目前的建筑(约900万美元)。虽然NAEYC的储备足以支付这些费用,但它们不是关键任务,会分散组织对战略优先事项的注意力。作为房东,确保我们的租赁空间被充分占用会带来额外的风险和工作时间。虽然商业房地产投资组合可以很容易地吸收空置,但对于非营利业主而言,这就注入了相当大的波动性。华盛顿商业地产市场能否长期保持目前的强势也存在不确定性。
经过任务、财务、风险和分析,NAEYC的理事会在执行人员的支持下,一致投票决定出售目前的建筑,在华盛顿特区市中心租用靠近公共交通的空间,并为员工提供足够的停车位。这一决定基本上是一个使命决定——使NAEYC能够专注于它的双重底线,同时最大限度地提高员工能力和财政实力。
NAEYC将寻求获得和设计空间,以支持我们团队的创造力和有效性,并作为幼儿教育领域会议和培训的聚集地。从1月份的商业房地产RFP开始,预计将需要18 - 24个月的时间出售该建筑并搬到租赁空间。建筑收益将与理事会建立支出政策和提供监督仔细管理。
这是一项重大交易,需要理事会和执行人员之间进行周到和协作的管理。我们强劲的财政状况使我们能够谨慎地采取必要的尽职调查,做出深思熟虑的决定,推动我们今天的战略方向,并确保我们未来几十年的财政健康。
热烈,
Amy O 'Leary,理事会主席
Rhian Allvin, CEO
艾米·奥利里担任NAEYC理事会主席。